Общая долевая и совместная собственность: разница, что лучше

Многим людям приходилось слышать такие понятия, как долевая и совместная собственность. Некоторые по ошибке считают, что это одно и то же. На самом же деле это два совершенно разных термина.

Полезно будет знать, в чём разница между долевой собственностью и совместной собственностью.

Данные сведения избавят от многих вопросов, а в некоторых случаях даже помогут избежать проблем, связанных с недвижимостью и правами на неё.

Общая долевая и совместная собственность: разница, что лучше

Определения совместной и долевой собственности

Общая долевая и совместная собственность: разница, что лучшеСовместная собственность – это имущество, которое одновременно принадлежит двум людям, и оно между ними не разделено. Такое бывает только у супругов, состоящих в законном браке. В этом случае недвижимость не делится на доли, а считается полностью общей.

То есть, и муж, и жена имеют одновременно одинаковые права на квартиру. При этом они должны вместе платить за коммунальные услуги, налог за недвижимость и прочие выплаты, касающиеся дома.

Собственность становится совместной после заключения брака. Особенно это касается недвижимости, приобретённой уже после того, как люди вступили в брачный союз.

Если же оба человека являются гражданской парой, то есть, не зарегистрировали свои отношения официально, то тогда их квартира не станет считаться совместным владением.

Причём совсем не важно, купил её кто-то один или же внесли деньги оба.

Долевая собственность – это имущество, которое принадлежит двум и более людям, и делится оно на доли. Они могут быть как равными, так и нет. Причём она может распределяться не только между супругами, но даже между людьми, которые не являются собственниками.

Для этого они должны приобрести часть квартиры или же получить её в дар, по наследству или иным законным путём.

Должны быть оформлены права на недвижимость, и необходимо, чтобы доли были чётко разграничены и официально подтверждены. Тогда подобное владение будет считаться законным. Если же деление произошло только лишь на словах и не было зарегистрировано в государственном органе, то тогда оно не будет считаться действительным.

В чём разница

Общая долевая и совместная собственность: разница, что лучшеЛюди не редко задаются вопросом, в чём разница между общей совместной собственностью на квартиру и долевой. Вопрос действительно важный, а отличия очевидны. К слову, полезно будет узнать не только о том, какие есть различия, но и про то, что лучше из этого.

Ещё раз отметим, что общий тип не предполагает разделения на доли. Хотя при желании супруги могут разграничить собственность, заключив, к примеру, брачный договор. Но делать это не обязательно. А вот долевая должна в обязательном порядке чётко делиться на каждого человека. Причём это должно быть официально зарегистрировано.

Общая долевая собственность и совместная также будут различаться тем, что первый вид допускается для любых людей независимо от родства, а второй предполагается только для супругов. То есть, совместное имущество бывает только у людей, которые состоят в браке друг с другом.

Ещё одно отличие – в случае долевой собственности людям придётся платить раздельно налоги, а также рассчитываться за коммунальные услуги. То есть сумма для оплаты будет делиться между  всеми владельцами. А вот если имущество общее, то тогда и платить люди будут вместе, без разделения.

Что касается установления права, то для долевого владения нужно заключить договор для всех владельцев, и каждый из них должен подписать официальную бумагу. А вот при совместном типе правовой факт будет установлен автоматически по факту покупки недвижимости.

Что касается продажи, то при совместном владении имущество не может быть продано по решению одного человека. Согласны должны быть оба супруга, чтобы сделка произошла. А вот если собственность долевая, то любой из владельцев может продать свою часть, а также подарить её, обменять или завещать. При этом не нужно заручаться согласием других людей.

Что лучше

Общая долевая и совместная собственность: разница, что лучшеЛюди нередко задаются вопросом, что же лучше, долевая или совместная собственность. На самом деле и тот, и другой вариант хороший. Всё зависит от конкретной ситуации, в которой находится человек. Если супруги хотят, чтобы были чётко разделены доли имущества, которое им принадлежит, то тогда они могут составить брачный договор. Благодаря нему из общего типа можно будет перейти в долевой. Подобное также необходимо в случае развода. Тогда появляется острая необходимость разграничить, что кому принадлежит.

Обычно не составляет труда поделить квартиру на две части. Причём не всегда они являются равными. Одному супругу может принадлежать, к примеру, 75% от жилья, а другому 25%. Хорошо, если оба владельца изъявят желание провести данную процедуру. Если же кто-либо будет против, то тогда потребуется обратиться в суд. Уже через него придётся осуществлять разделение жилища.

Независимо от того, было ли деление принудительным или добровольным, в любом случае имущество перестанет быть совместным. После этого на него будут действовать все те правила, которые касаются долевого вид. То есть, один из супругов сможет при желании продать свою часть, да и платить за дом нужно будет отныне раздельно.

К слову, потребовать перевести владение в долевой тип может и третье лицо. Но для этого ему потребуется обратиться в суд. То есть, не во всех случаях деление происходит по желанию супругов. Иногда может вмешаться и другая личность.

Заключение

Как можно понять из статьи, разница между долевой и совместной собственностью достаточно большая. Поэтому не стоит путать эти термины, ведь это не одно и то же. Можно также отметить, что совместный тип владения обычно не хуже иного варианта. Однако могут возникнуть проблемы при появлении желания продать свою часть квартиры.

Как уже говорилось, совместную недвижимость можно подарить, завещать, обменять или продать только в том случае, если оба человека будут согласны на сделку. Если же один откажется заключать договор, то тогда процедуру не удастся провести. Либо придётся обращаться в суд, чтобы решить возникшую проблему.

Поэтому проще, когда имущество всё же поделено на доли.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/dolevaya/i-sovmestnaya-sobstvennost-raznica.html

Совместная и долевая собственность: в чем разница

Долевой и общий тип владения имуществом – это разные понятия, которые многие граждане путают между собой. А между тем, каждый тип владения обладает рядом нюансов, о которых следует помнить при заключении сделки.

Понятие долевой и совместной собственности

Совместное владение – это право на владение имуществом, которое возникает у двух людей одновременно. В указанном случае, недвижимость не делится на доли, а является совершенно общей. Граждане, являющиеся едиными хозяевами, имеют равные права и обязанности по своей недвижимости, то есть оба обязаны вносить налог на недвижимость, коммунальные платежи и иные выплаты.

Раздельное право – это когда недвижимость принадлежит двум и более людям в одинаковых или разных долях. Доли делятся между супругами, детьми, родителями или другими гражданами, исходя из обстоятельств. Приобрести долю на недвижимость можно только законным путем: при покупке, дарении, наследовании и так далее.

И общее, и разделенное владение оформляются только на законных основаниях и регистрируются в специальном государственном органе. При отсутствии регистрации, сделка не считается завершенной и законной, и собственнические права не переходят к конкретному физическому или юридическому лицу.

Основания для возникновения

Как уже говорилось, разделенное или общее владение возникает только при наличии законных оснований и соблюдении соответствующей процедуры регистрации. Исходя из типа права, существуют определенные нюансы по процедуре и особенностям возникновения.

Долевой собственности

  • Раздельное владение возникает у двух или более граждан, при покупке вещи, которая не разделяется без изменения ее назначения, то есть является неделимой.
  • Общая долевая и совместная собственность: разница, что лучше
  • Долевым правом можно пользоваться в отношении любой жилой недвижимости (например, квартиры, частного дома, комнаты и так далее). В качестве оснований для возникновения выступают:
  • Законные сделки с жилым помещением, при участии нескольких граждан (купля-продажа, мена);
  • При передаче наследной массы умершего родственника;
  • При приватизации муниципального жилого помещения. В данном случае доли распределяются на членов семьи в равной степени;
  • При вынесении судебного определения, по вопросу недвижимости.

Совместной собственности

Получить право на общее имущество можно тремя основными способами:

  • Фермерское;
  • Садоводческое;
  • Общее владение супругами – возникает только при официально зарегистрированных брачных отношениях. Изменить статус владения можно и после того, как брачные отношения были официально зарегистрированы.

Может ли быть долевая собственность и совместная одновременно?

Согласно законодательным нормам, ситуация при которой единовременно на одно имущество будет распространяться право как раздельное, так и общее – возможна.

Общая долевая и совместная собственность: разница, что лучше

К примеру, при покупке квартиры двумя братьями, один из которых имеет супругу. В указанной ситуации между братьями имущество будет разделено по 1/2  доли, при этом муж и жена свою часть будут иметь в общем праве.

На деле подобные ситуации случаются не так часто. С учетом особенности владения общим имуществом, супруги предпочитают делить ее на конкретные доли и иметь при этом четко установленные для себя права.

Совместная и долевая собственность — в чем разница?

Для лучшего понимания основных различий между долевым и совместным владением, ниже приведена таблица:

Критерий Долевая Совместная
Деление на доли Присутствует Отсутствует
Оформляется На любых лиц, в том числе и третьих Оформляется на определенный законодательством круг лиц
Распоряжение Можно спокойно распоряжаться своей долей, в установленных законом пределах Распоряжение имуществом без согласия второй стороны невозможно
Правоустанавливающая выписка Выдается на каждого гражданина, в котором четко прописывается его доля Единая документация, в которой прописываются оба владельца одновременно
Особенности подтверждения права на имущество Требуется предъявление правоустанавливающего документа Иногда совместное право устанавливается по закону, и не нуждается в документальном подтверждении

Что лучше?

Что лучше подходит для оформления – решать будущим хозяевам имущества. Оба варианта имеют как положительные, так и отрицательные стороны. Если стороны (супруги) хотят иметь четко разграниченные долевые права – они могут разделить имущество и управлять уже непосредственно принадлежащей долей.

Как выделить долю в квартире?

Также раздельное владение имеет большое преимущество перед общим при проведении процедуры расторжения брака. Кроме того, при разделении долей, дополнительно выделяется часть на детей, родителей или иных родственников.

Читайте также:  Соглашение о расторжения договора аренды нежилого помещения: по соглашению сторон и в одностороннем порядке, образец

При общем владении стороны имеют и равные обязанности, и при наличии задолженности, например, за ЖКХ, будут оплачивать их солидарно. В то время как при долевой, только за свою собственную часть.

Особенности долевой и общей собственности

Общая долевая и совместная собственность: разница, что лучше

Исходя из типа имущества, раздельное и общее владение обладает определенными особенностями.

На квартиру

При совместном праве на квартиру, доли не определяются, соответственно граждане имеют равные возможности и обязанности по отношению к жилому помещению. Эти права закреплены в статье 253 Гражданского законодательства.

При продаже хозяева имущества должны действовать совместно. Реализация квартиры только одним владельцем без согласия второго невозможна.

Долевая собственность на квартиру возникает как на двух, так и на большее количество человек. Доли бывают идеальными или реальными. Под первым типом подразумеваются те, которые не закреплены за определенными квадратными метрами. Обычно это 1/2, 1/4, 1/3 и так далее. Реальные – или выделенные в натуре, привязанные к конкретным квадратным метрам, например, к 15 кв. м. или 35 кв. м.

Долевые собственники распоряжаются долей по своему усмотрению. Оплата сопутствующих услуг производится также соразмерно.

В браке

Долевая собственность устанавливается только для законно зарегистрированных супругов. При сожительстве приобретаемое имущество становится долевым, если граждане решили его так оформить.

Наличие совместной собственности при расторжении брака – становится проблемой, которую можно разрешить только в рамках судебного разбирательства. Долевая же собственность не вызывает таких проблем. За каждым из супругов остается только его доля.

Как продать долю в квартире?

Для проведения какой-либо сделки с совместным имуществом одной стороной, потребуется нотариально заверенное разрешение другого хозяина. В противном случае, такие действия признаются незаконными.

На землю

Общая долевая и совместная собственность: разница, что лучше

Под совместной собственностью на землю принято понимать право владение, распоряжение и пользование, принадлежащее нескольким лицам. Разделяется на:

  1. Фермерское или крестьянское хозяйство. Право принадлежит участникам совместной собственности. Однако данное правило действует только в том случае, если договором не предусматривается иного. Имуществом распоряжаются правообладатели, путем общего собрания. Дополнительно, по решению собрания назначается глава.
  2. Садоводческое, огородническое или дачное товарищество. В данной ситуации возникновение совместного права возможно только для членов одного товарищества. В обязательной форме, потребуется согласие участников. Чаще, для принятия решения проводятся общие собрания.

Под раздельным подразумевается, что земля принадлежит нескольким собственникам. При этом собственникам разрешено использовать не только свою собственность, но и общую.

Как совместную собственность перевести в долевую

Чтобы осуществить перевод общей собственности в долевую, потребуется следовать алгоритму:

  • Уточнить способ перевода: через суд или по соглашению;
  • Заключить договор, заверенный нотариусом или получить определение суда;
  • Собрать установленный пакет документации для Росреестра;
  • Подать документацию через МФЦ или в отделении Росреестра.

Через  неделю стороны получают уже новую выписку о праве собственности и разделенными долями на каждого.

Изучив особенности и нюансы раздельного и общего владения, граждане самостоятельно определяют подходящий вариант. Следует также помнить, в каких ситуациях можно оформить только долевую собственность.

Источник: https://Oformovich.ru/obshie/sovmestnaya-i-dolevaya-sobstvennost.html

Совместная и общая долевая собственность в чем разница, различия, плюсы и минусы

Главная » Жилищные споры » В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

5 881 просмотров

Общие принципы и характеристика совместной и общей долевой собственности определены в ст.244 ГК РФ. Оба режима собственности имеют свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

Долевая собственность: минусы и плюсы

Долевая собственность – это фактическое выделение каждому собственнику объекта отдельной доли имущества.

Плюсы долевой собственностиМинусы долевой собственности
У каждого собственника есть только своя доля и отвечает он только в ее рамках. Платить налоги, коммунальные и любые другие платежи придется строго в рамках объема доли. И если она больше, чем у других собственников – это невыгодно.
Это один из немногих вариантов получить хоть какой-то свой угол. Доля предполагает пользование только конкретной частью объекта. В случае с недвижимостью, например, отдельной комнаты.
Можно распоряжаться своей долей так, как удобно. Например, сдавать в аренду. Прежде чем продать свою долю на сторону нужно в письменном виде предложить купить ее другим совладельцам на тех же условиях.
Можно воспользоваться налоговым вычетом. Налоговый вычет напрямую связан с размером доли, а та, в свою очередь, с размером платежа.
Можно произвести раздел в натуре, фактически отгородившись от других собственников. Многие объекты, принадлежащие нескольким собственникам и разбитые на доли, имеют многочисленные общие помещения (туалет, кухня и так далее), пользоваться которыми придется только по графику или на основании любых других соглашений.

Пример: Самый простой пример долевой собственности – это коммунальная квартира. Есть один общий для всех коридор, общая кухня, ванная, туалет и, может быть, еще какие-то дополнительные помещения. Однако у каждого владельца доли есть собственная, отдельная комната с персональным входом-выходом, недоступная для других собственников. Владелец такой части может что угодно делать со своей долей, но если он решит продать ее, то сначала обязан предложить купить долю остальным совладельцам. Это называется преимущественным правом. Кроме того, пользование общими помещениями обычно происходит по определенным правилам. Например, у квартиры №3 время пользования кухней с 9 до 10 и с 17 до 18 часов.

Совместная собственность: плюсы и минусы

Совместная собственность предполагает использование имущества несколькими владельцами без выделения доли и каких-либо ограничений для той или иной стороны.

Плюсы совместной собственностиМинусы совместной собственности
Имущество используется совместно, что исключает ограничения для какого-либо пользователя. Из-за совместного использования имущества постоянно нужно учитывать желания и требования всех сторон.
Оплата налога, коммунальных и других платежей равномерно распределяется между всеми владельцами. В отдельных случаях платеж может быть выше, чем фактическая польза от использования имущества.
Не нужно определять порядок использования имущества и как-либо разделять его. Любой собственник не имеет права распоряжаться имуществом только так, как он этого хочет. Всегда нужно учитывать потребности всех сторон.

Пример: Самый распространенный пример – совместная собственность супругов. Например, приобретенная в браке квартира автоматически становится совместной собственностью. Супруги не имеют права продавать свою часть или сдавать ее в аренду, но в то же время, каждый из них может пользоваться абсолютно всеми помещениями без ограничений, графиков и правил, помимо устоявшихся в семье и удовлетворяющих всех.

Что лучше совместная или долевая собственность

Различия между совместной и долевой собственностью достаточно значительные и потому однозначно сказать, какой именно вариант лучше по всем параметрам невозможно.

Так, например, совместная собственность станет оптимальным вариантом владения для близких родственников и/или любых других лиц, отлично уживающихся друг с другом или способным учитывать мнение остальных владельцев без особого ущерба для себя (и это должно быть верно относительно всех сторон).

Долевая же собственность отличается тем, что предоставляет владельцу доли определенную свободу.

Не настолько всеобъемлющую, как при единоличном владении, но все же намного большую, чем при совместной собственности.

Этот вариант отлично подойдет группам лиц, которые не могут или не хотят уживаться друг с другом помимо определенных правил и графиков. Идеальная система для коммунальной квартиры.

В каждом отдельном случае особенности совместной или долевой собственности могут быть выражены более или менее ярко. Разобраться с возможными или существующими проблемами можно при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации наши специалисты предоставят полезную информацию и они же готовы выступить в качестве ваших представителей в суде или внесудебном споре с другими владельцами. Общая долевая и совместная собственность: разница, что лучше

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/v-chem-raznitsa-mezhdu-sovmestnoj-i-obshhej-dolevoj-sobstvennostyu/

Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников — Справочник Недвижимости

Общая собственность. Совместная и долевая

Жильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек. Число таких сособственников закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.

  • Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.
  • Совместная собственность
  • Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.

Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).

Долевая собственность

Вне брака совместная собственность встречается очень редко: люди предпочитают определять размер своей доли. Ведь от этого зависят их доходы, расходы, а также то, какую часть собственности они могут использовать.

Хотя владельцы могут заключить соглашение, по которому всё перечисленное может и не зависеть от размера доли — закон даёт им право на самостоятельное решение.

А вот если договориться об управлении и пользовании долевой собственностью не получается, придётся идти в суд.

Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли

Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼  в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.

Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.

Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.

В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте. 

  1. Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
  2. Продать совместное имущество, то есть подписать договор купли-продажи, может любой из собственников (как правило — кто-то из супругов), но необходимо нотариально заверенное согласие на сделку других владельцев.
  3. Будьте внимательны при покупке квартиры у супружеской пары и проверьте все документы, чтобы понять, совместно ли они ей владеют.
  4. Какие документы проверить:
  1. свидетельство о государственной регистрации права собственности (если есть);
  2. выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
  3. паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
  4. документ, на основании которого квартира была получена (например, договор купли-продажи);
  5. брачный договор (если есть).
Читайте также:  Постановление правительства москвы №508-пп о перепланировке, действующая редакция

Как понять, что квартира находится в общей совместной собственности:

Проверьте свидетельство о государственной регистрации права собственности. Свидетельства выдавали для квартир, купленных до 15 июля 2016 года. Если квартиру приобрели позже, этого документа у владельцев не будет.

В свидетельстве могут быть указаны оба супруга, а может быть кто-то один, но это не значит, что собственность личная — второй супруг всё равно считается равноправным владельцем, за исключением нескольких случаев.

Закажите выписку из ЕГРН. Выписку нужно заказывать всегда, даже если собственники дали вам свидетельство, — оно остается у бывшего владельца и тогда, когда квартиру давно продали.

В выписке же всегда будут актуальные сведения о квартире. Убедитесь, что все данные паспорта, квартиры и свидетельства о регистрации права (если оно есть) совпадают с тем, что написано в документе.

Попросите у продавцов документы-основания права собственности. То есть те документы, по которым право собственности на жильё перешло к нынешним владельцам, они указываются в выписке из ЕГРН. Это может быть договор дарения или купли-продажи, свидетельство на наследство, договор ренты или документ о приватизации.

Это самые важные документы для сделки — именно по ним вы поймете, может ли квартира быть не в общей собственности.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

  • её подарили одному из супругов по договору дарения или передали бесплатно по другому договору (попросите эти документы и проверьте, кому именно передали квартиру);
  • один из супругов получил её в наследство (проверьте свидетельство о наследстве, заодно уточните, сколько всего было наследников и как решился вопрос с остальными);
  • если квартира появилась до брака.

Сравните дату регистрации права собственности с датой заключения брака. Эти данные вы найдете в свидетельстве или выписке из ЕГРН: будьте внимательны, дата выдачи свидетельства может не совпадать с датой регистрации права — последняя указывается внизу документа, рядом с номером гос.регистрации.

Дата заключения брака есть на штампе в паспорте и в свидетельстве о заключении брака. В паспорте отметка о браке стоит не всегда: человек мог потерять и восстановить паспорт без неё, поэтому лучше попросить сразу все документы.

Также информацию о браке можно запросить в реестре ЗАГСов через нотариуса — с 31 декабря 2017 года у них появилось такое право. Если квартира появилась до брака — это личная собственность и продать её можно без согласия супруга.

Спросите, нет ли брачного договора. Ещё один случай, когда появившаяся в браке квартира не будет совместной собственностью, — если это прописано в брачном договоре. Такой документ пара может подписать и до заключения брака и после. Он обязательно должен быть письменным и нотариально удостоверенным.

В договоре должно быть предусмотрено, что для квартиры, купленной в браке, устанавливается другой тип собственности: например, раздельный или долевой.

Описание жилья при этом может быть конкретным или общим. Например, «любое недвижимое имущество, приобретаемое в период брака» — если договор заключался до покупки квартиры. Так супруги могут договориться, к примеру, о том, что всё их будущее имущество в браке будет раздельным.

Итак, чтобы купить квартиру, находящуюся в совместной собственности, вам потребуется:

1.    Проверить право собственности, заказав выписку из ЕГРН.

2.    Убедиться, что квартира приобретена в браке, что она не подарена и не получена в наследство, а у супругов нет брачного договора.

3.    Подписать договор купли-продажи с обоими супругами, либо с одним из них.

4.    Если договор подписывает один супруг, от другого потребуется нотариально удостоверенное согласие на сделку.

5.    Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.

6.    Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи, согласие супруга на сделку и заявление на регистрацию.

Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.

Как купить долю в квартире

Понять, что квартира находится в долевой собственности, гораздо проще: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Вот о каких правилах нужно знать:

Преимущественное право других собственников. До того, как продать свою долю постороннему, собственник должен предложить выкупить её другим владельцам недвижимости. Для этого он письменно извещает их обо всех деталях планируемой продажи.

Важно: условия должны быть такими же, как и для других покупателей. Завысить в извещении сумму с тем, чтобы продать чужим людям долю в квартиру с человеком, с которым испортились отношения, нельзя.

У сособственников есть 1 месяц для принятия решения — только после этого продавец, не получивший ответа, может продать свою долю. Но это можно сделать и раньше: если все владельцы до истечения этого срока отказались от покупки.

Отказ, как и предложение купить долю, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если сособственник прислал встречное предложение — например, купить долю вдвое дешевле — такое предложение не считается согласием. Другие владельцы недвижимости могут либо согласиться на предложенные условия, либо отказаться, давая зелёный свет на продажу.

Сохраните все документы: предложение продавца другим собственникам и их письменные отказы. Они понадобятся не только для подписания договора, но и при регистрации права собственности на долю. Прочитайте рекомендации нотариата по форме и содержанию таких извещений и порядку их отправления, а ещё лучше — добейтесь, чтобы всё бумаги проходили через нотариуса.

Будьте внимательны: если продавец доли нарушил преимущественное право других собственников на покупку, то они в течение 3 месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права и обязанности покупателя на себя.

Нотариальное удостоверение договора. Все сделки по продаже долей должны проходить через нотариуса. Это касается даже тех договоров, по которым все собственники одновременно продают свои доли.

Итак, чтобы купить долю в праве на квартиру, вам потребуется:

1.    Проверить право собственности на квартиру: заказать выписку из ЕГРН и узнать, сколько у квартиры владельцев.

2.    Запросить у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от неё отказались или не ответили в течение 30 дней.

3.    Подписать договор купли-продажи и нотариально удостоверить его.

4.    Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.

5.    Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников и их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.

  • Риски при покупке долевой собственности
  • Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
  • Вот что может пойти не так:
  • Продавец продаёт долю в праве под видом отдельного жилья

Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.

Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся.

  1. После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
  2. Как этого избежать
  3. Внимательно всё проверьте:
  • У недвижимости должен быть отдельный кадастровый номер, по которому можно заказать выписку из ЕГРН, в ней будет информация о количестве собственников. До получения выписки вы можете проверить квартиру по адресу на портале Росреестра. 
  • Посмотрите документы-основания — если в договоре на покупку этого объекта ранее фигурировала только доля в праве, то отдельной квартирой он стать со временем вряд ли мог. Если в документах-основаниях написано, что это именно квартира, то её кадастровый номер должен совпадать с номером покупаемой недвижимости. Если они отличаются, проверьте старый номер на сайте Росреестра.
  • Если дом многоэтажный, посмотрите планировку других квартире в нём — это можно сделать на Яндекс.Недвижимости в истории объявлений по выбранному адресу.  Если планировка и площадь квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с подобным метражом — это повод задуматься.

Продавец не известил других собственников о продаже доли

Этот порядок можно нарушить разными способами:

  • подделать извещение о продаже;
  • подделать документ, подтверждающий отправку этого извещения другим собственникам, ведь извещение можно передать под роспись;
  • отправить извещение по старому или неправильному адресу;
  • подделать отказ сособственника от покупки доли.
  • Любые нарушения приведут к тому, что обманутый сособственник сможет через суд перевести право собственности на себя.
  • Как этого избежать
  • Придётся проконтролировать много нюансов:
  • Проверяйте содержание извещений, которые продавец отправляет другим собственникам.
  • Убедитесь, что в извещении были указаны все значимые условия будущей сделки: описание недвижимости, цена, порядок расчётов, перечень тех, кто остается жить в квартире, срок передачи квартиры и т. д.
  • Договоритесь о том, чтобы все документы направлялись через нотариуса. Лучше выберите его сами или найдите общими усилиями — не поддавайтесь на уговоры продавца выбрать «хорошего знакомого специалиста».
  • Если извещения отправляются по почте, проследите, чтобы продавец выслал их по актуальным адресам или по всем известным ему адресам, лучше, чтобы это было заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.
  • Отслеживайте трек-номера отправлений на сайте Почты России, чтобы убедиться в том, что извещения дошли до адресатов. А если у вас есть телефоны сособственников, позвоните им и спросите, получили ли они уведомления. Так вы хотя бы исключите ситуацию сговора между продавцом и владельцами остальных долей.

Если сособственники выходят на связь и готовы отказаться от покупки доли, попросите их нотариально удостоверить свои отказы.

Сговор продавца и сособственников

Тут возможны разные ситуации. Продавец и сособственники подделывают документы об извещении о продаже доли или об отказе от покупки доли, после чего сособственники через суд переводят права на себя.

Возможен и такой вариант: сделка проходит законно, но после покупки ваши интеллигентные и милые «долевые» соседи начинают вести себя неадекватно, тем самым вынуждая вас продать им долю по заниженной цене. Ведь теперь все правила о продаже доли должны соблюдать вы, а демонстративно неприятные соседи отпугнут любого постороннего покупателя.

Как этого избежать

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, просите сделать все документы через нотариуса — добросовестных сособственников это смутить не должно. А вам будет проще доказать, что порядок выкупа был полностью соблюден.

А вот если соседи решили вынудить вас продать приобретённую долю своим поведением, то готовьтесь к длительным разборкам (с полицией, судами и т. д, в зависимости от того, что они нарушают), если не хотите терять деньги. Но в такой ситуации многие предпочитают избавиться от доли и не трепать нервы.

Заключение

В сделках с общей собственностью нет ничего необычного: люди часто покупают долю в квартире, чтобы получить прописку, да и супруги могут решить развестись и продать «совместно нажитое». Так что бояться такой покупки не стоит.

Как и во всех сделках с недвижимостью важно только проверять и перепроверять все документы и чётко следовать процедуре.

Мошенники не любят въедливых и юридически грамотных покупателей, поэтому у вас есть все шансы купить такую квартиру без проблем.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Мария Толстова.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/sovmestnaya-i-dolevaya-sobstvennost-kak-kupit-kvartiru-po-dolyam-ili-u-sosobstvennikov

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

5 фактов о совместной собственности

  1. Собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.

  2. В случае совместной собственности могут возникнуть сложности при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать это имущество, вам придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества.
  3. Если жилье находится в совместной собственности нескольких лиц, они несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств.

    Таким образом, налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.

  4. Каждый из собственников объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между совладельцами квартиры или дома по договоренности между ними.

    Доли вычета нужно указать в заявлении о распределении долей, которое подается в налоговую инспекцию. Его должны подписать все собственники жилья.

  5. Если недвижимость приобретена до 1 января 2014 года, то вычет на объект недвижимости ограничен 2 млн рублей на всех собственников.

    Если недвижимость куплена после 1 января 2014 года, то каждый из собственников имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

Банкротство застройщика: что делать дольщикам?

5 фактов о долевой собственности

  1. Имущество находится в общей собственности нескольких лиц с определением доли в праве собственности для каждого из них. Вы можете стать владельцем доли квартиры или дома в результате сделки, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации.

    Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

  2. В отличие от совместной собственности, здесь установлены более конкретные рамки владения и распоряжения долей имущества. Ваша собственность будет гораздо лучше защищена, если у третьего лица возникло требование к другому собственнику.

    Вам будет проще продать долю, которой вы владеете. Однако имейте в виду, что вы должны сообщить другим владельцам долей в квартире или доме о намерении продать свою долю, и им дается преимущественное право покупки.

  3. Каждый участник долевой собственности платит налог на недвижимость и другие сборы пропорционально размеру своей доли в праве собственности.
  4. При покупке недвижимости налоговый вычет распределяется между совладельцами также пропорционально долям.

  5. Ограничения по размеру вычета такие же, как при совместной собственности. Если недвижимость приобретена до 1 января 2014 года, то суммарный вычет на объект недвижимости ограничен 2 млн рублей.

    Если недвижимость куплена после 1 января 2014 года, то каждый из собственников долей имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.

  • drubig-photo — Fotolia
  • Не пропустите:
  • Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

5 главных новшеств 2017 года в законах о недвижимости

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

Об авторе

Игорь Тареев

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/10_faktov_o_sovmestnoy_i_dolevoy_sobstvennosti_na_zhile/1853

Чем отличаются общая, совместная и долевая собственность? Особенности покупки, уплаты налогов

Решив распорядиться недвижимостью (например, домом или квартирой, где проживает семья из нескольких человек), возникают вопросы:

  • Чем отличаются права совместной и долевой собственности.
  • Каковы нюансы ответственности собственников.
  • Что важно учесть, при совершении сделок, если имеется несколько владельцев.
  • Как определить долю, принадлежащую каждому из собственников,
  • и прочие.                                          

Расскажу основные моменты, которые помогут понять главные критерии отличий при сделках с долевой или совместной собственностью.

○ Что такое собственность на недвижимость

В понятие недвижимого имущества включены основные составляющие, определяющие физические и юридические свойства объектов.

К ним относят:

  • Земельные участки.
  • Недвижимость жилищной сферы и строительства.

Основные признаки недвижимости:

  • Стационарное местонахождение.
  • Связь с земной поверхностью, исключающая возможность перемещения в пространстве отдельно взятого объекта.
  • Долговечность возможности использования.
  • Материальность, выраженная в стоимости в зависимости от полезности и пригодности к использованию.

Право собственности на недвижимость можно рассматривать как право:

  • Владеть этим имуществом.
  • Пользоваться по своему усмотрению этим объектом.
  • Распоряжаться ним.

Понятия о содержании прав собственности даны в ст. 209 ч. 1 ГК РФ, регулирующего вопросы, связанные с основанием возникновения и порядком осуществления прав собственности.

Вернуться

○ Законодательное регулирование

Если речь идет о правах собственности на имущество, в том числе и недвижимое, приобретенное после регистрации брачных отношений, то согласно ст. 34 СК РФ (Семейного кодекса), оно является их совместным, то есть они владеют и распоряжаются ним по обоюдному согласию.

В соответствии со ст. 39 СК РФ, доли супругов признаются равными в правах на распоряжение недвижимостью, если не было составлено брачного договора, определяющего изначально права владения приобретенным за годы супружества имуществом.

В то же время, ст. 244 ГК РФ, дает расширенное понятие об основаниях права общей собственности на недвижимость нескольких лиц, выделяя:

  • Долевую собственность.
  • Совместную собственность.

Вернуться

○ Совместная собственность

✔ Что это такое?

  • В понятие совместной собственности входит право двух и более лиц владеть одним объектом движимого или недвижимого имущества.
  • Стоит заметить, что в таких случаях, даже если имущество документально оформлено на одного человека, это не исключает прав остальных лиц на эту недвижимость.
  • Элементарным примером является приватизация жилья, когда оформляют на одного члена семьи, но остальные, проживающие в квартире лица являются такими же собственниками, если принимали участие в приватизации.                  

✔ Равная ответственность владельцев перед законом

Поскольку владельцы совместной собственности имеют одинаковые права на имущество, без выделения долевых частей, то соответственно совершать какие – либо сделки может один из участников, если достигнута договоренность с остальными владельцами данного имущества.

В то же самое время, согласно ч. 3 ст. 253ГК РФ, сделка будет признанна недействительной, если хотя бы один из совладельцев не даст таких полномочий.

✔ Какие сложности могут возникнуть при продаже

Проблемы при продаже недвижимости возникают, если хотя бы один из владельцев не заинтересован в сделке и не дает доверенности, нотариально заверенной на ее совершение.

Вам придется либо уговаривать его, либо оформлять долевое участие в собственности, чтобы распоряжаться лишь своей частью недвижимости.

✔ Налоговый вычет на совместную собственность

  1. При покупке жилья в общую собственность без выделения долей, владельцы недвижимостью (обычно это касается супругов) имеют равные права на вычет вне зависимости от того, на кого именно оформлены документы.

  2. Размер имущественного налогового вычета распределяется в таких случаях в равных долях, то есть по 50%, либо по договоренности, согласно поданному заявлению в налоговые органы, подписанного мужем и женой.

  3. Разъяснения даны в письмах:
  • Министерства финансов № 03-04-05/18320 от 29 марта 2017 года.
  • Федеральной налоговой службы России № БС-4-11/16779 от 18 сентября 2013 года.

✔ Примеры совместной собственности

Законом выделяется как собственность, принадлежащая совместно нескольким владельцам:

  • Ведение крестьянского хозяйства, принадлежащее всем членам на договорных началах.
  • Имущество, приобретенное супругами после свадьбы.

Сюда можно отнести:

  • Дом или квартиру.
  • Транспортные средства.
  • Различные постройки (например, гараж).
  • Денежные накопления и прочее, вплоть до дорогостоящих предметов украшения или антиквариата.

Вернуться

○ Долевая собственность

  • Право владения общей собственностью в долевом виде предполагает изначально определение конкретной части имущества каждому участнику.
  • Причем они могут быть как в равных, так и разных долях по договоренности сторон.
  • Например, если квартира двухкомнатная принадлежит двум владельца по праву совместной собственности, каждый из них может проживать в любой их комнат.
  • При долевой собственности, уже конкретно оформляются документы на права владения каждой из комнат и местами общего пользования.

✔ Понятие долевой собственности

Под правом владения частью (долей) общей собственности понимают право его участника распоряжаться своей долей по своему усмотрению, при этом, не забывая соблюдать нормы законодательства, в частности, ст. 250 ГК РФ.

То есть, решив продать свою долю, прежде всего собственник должен предложить остальным владельцам общего имущества приобрести ее.

✔ Как распределяются налоги?

Налоговым кодексом в ст. 408 предусмотрен порядок уплаты налогов каждым владельцем совместной собственности.

Если при совместной собственности размер налога рассчитывается исходя из суммы кадастровой стоимости имущества поделенной на количество участников, то при долевой собственности размер прямо пропорционален размеру доли собственности.

Это вполне естественно, поскольку доли собственности не всегда равноценны.

✔ Есть ли налоговый вычет?

Налоговый вычет на приобретаемую недвижимость в долевую собственность положен, поскольку это является одним из видов собственности общим имуществом несколькими владельцами.

Размер налогового вычета распределяется с учетом предоставленных платежных документов, подтверждающих материальные расходы каждого участника сделки.

✔ Можно ли продать долю в квартире?     

Собственник выделенной части имущества может распоряжаться ним по своему усмотрению, в том числе и продать.

Важно!
Перед продажей квартиры постороннему лицу нужно послать письменное уведомление с предложением преимущественного выкупа вашей доли недвижимости.
И только через месяц, если нет никакой реакции, можно смело оформлять куплю продажу с другим покупателем.
В случае письменного отказа совладельцев от покупки, сделку можно оформить раньше.

  1. Продажа долевой части жилья должна быть заверена нотариусом, что в дальнейшем избавит вас от возможных прецедентов с остальными участниками общей собственности.
  2. Вернуться

○ Определение долей в общей собственности

Долевая собственность может быть установлена:

  • По согласованию заинтересованных сторон, оформив договор, заверенный нотариально.
  • В принудительном порядке по решению суда (например, при разводе и разделе имущества).        

Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Купили с мужем квартиру, после развода я хочу ее продать. Могу ли я продать половину от нее без его участия?

Вы сможете продать квартиру, если выделена долевая часть собственности изначально при покупке квартиры или произошел раздел имущества и определена ваша часть.
Без участия мужа вам никак не обойтись.
Необходимо, прежде всего, предложить ему выкупить вашу долю и только в случае его отказа можно оформить сделку с третьими лицами.

Если квартира находится в совместном пользовании, продать ее можно лишь полностью, то есть опять-таки, если бывший муж согласится.

Источник: https://topurist.ru/article/54072-vidy-prava-sobstvennosti.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector