Новый закон о долевой собственности: изменения законодательства по продаже доли недвижимости, ограничения

Новый закон о долевой собственности: изменения законодательства по продаже доли недвижимости, ограничения

Оглавление:

  • В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома
  • Какие функции выполняет нотариус?
  • Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома
  • Примерная стоимость
  • Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома
  • Последствия принятия закона
  • Собственность несовершеннолетних
  • Заключение

В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома

С появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления.

А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются.

Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.

Согласно закону, необходимо чтобы собственник в письменном виде поставил в известность всех задействованных в сделке лиц о том, что он собирается продавать свое имущество.

Письменный документ должен содержать всю необходимую информацию касательно условий продажи, а также объяснений причин, в связи с чем собственник хочет совершить данную сделку.

При этом в документе также должна быть указана сумма, на которую он рассчитывает после заключения договора.

Новый закон о долевой собственности: изменения законодательства по продаже доли недвижимости, ограниченияПо факту, осуществление продажи доли дома или квартиры может произойти только через месяц после появления соответствующего заявления. К тому же данная операция сможет вступить в силу в том случае, если никто из участвующих лиц долевой недвижимости не имеет каких-либо претензий относительно продажи или возражений в целом. Существует также вариант, который может помочь сократить срок на заключение договора. Он заключается в отсутствии желания приобретать эту же долевую собственность другими владельцами. Но в таком случае отказ должен быть в письменной форме. Лишь при таких условиях нотариус может осуществить сокращение ранее оговоренного срока на исполнение сделки.

Какие функции выполняет нотариус?

Главная задача нотариуса – это обеспечить все необходимые условия для соблюдения всех правил договора всеми участниками сделки.

С появлением нововведений в Федеральный закон, осуществление сделок купли-продажи доли недвижимости перестало происходить без уведомлений, которые зачастую были связаны с фальсификацией подписей самих владельцев.

Также нотариус должен убедиться в том, что лица, участвующие в сделке пришли к обоюдному согласию касаемо самой сделки. Чтобы в этом удостовериться, нотариус должен собрать все подписи, которые будут свидетельствовать о том, что все стороны, участвующие в договоре, со всем согласны и готовы заключить сделку.

Очень важным элементом в работе нотариуса является проверка на подлинность сделки. В случае выявления каких-либо подозрительных или непонятных для соглашения сделки признаков, нотариус в обязательном порядке должен прекратить какие-либо действия, связанные с утверждением подобного договора.

Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома

Положительными моментами нововведений о продаже доли недвижимости являются:

  • Новый закон о долевой собственности: изменения законодательства по продаже доли недвижимости, ограниченияПолная проверка нотариальной конторой правил соблюдения сделки купли-продажи доле собственности лицами, которые не достигли совершеннолетия. Также это относится и к гражданам, которые являются недееспособными. В свою очередь, это означает, что все они несут ответственность за то, чтобы подобные договоры происходили в соответствии с законом.
  • Отныне уведомления будут осуществляться следующими способами: либо продавец от собственника будет получать отказ от покупки в письменном виде, либо нотариус сам будет рассылать уведомления о предстоящей продаже собственникам по почте.
  • Договор о продаже долевого имущества будет осуществляться только тем нотариусом, который будет находиться непосредственно в вашем округе.
  • Сделка будет заключаться только между теми гражданами, которые имеют к ней прямое отношение. Это означает, что третьи лица не могут участвовать в сделке. То есть, члены семьи обеих сторон договора не смогут иметь к делу никакого отношения, что тем самым обеспечивает защиту покупателей от судебных проблем. Это может быть связано с несоблюдением прав людей, которые не относятся к этой сделке.

Отрицательными моментами можно считать:

  • В России существует относительно небольшое количество нотариальных контор, а это, в свою очередь, может вызвать сложности в проведении сделок.
  • Оплата услуг нотариуса при заключении договора. Как правило, такие услуги в договоре прописываются как «технические работы».
  • Необратимое увеличение числа фиктивных договоров на продажу жилплощади во избежание возможности заполучить разрешение сделки нотариусом для других владельцев этой же квартиры.

Примерная стоимость

Новый закон о долевой собственности: изменения законодательства по продаже доли недвижимости, ограниченияВсе тарифы контролируются статьей 333.24 НК РФ Также это относится и к госпошлинам. Данный закон гласит о том, что общий объем пошлин от полной стоимости указанного договора должен составлять не более половины процента. При этом размер суммы не должен превышать лимит в 20000 рублей. Сам же продавец имеет право выбора более удобного для него способа учета стоимости, величина которого будет представлена в нескольких вариантах – кадастровая или же по рыночной цене. При наличии обоих вариантов стоимости недвижимости, специалист обязан выбрать наиболее низкую цену для учета различных тарифов на предложенные услуги.

Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома

После тщательного проведения анализа всех особенностей, связанных с поправками в законопроект, можно сказать, что владельцы недвижимого имущества могут столкнуться с различными трудностями, которые не исключены в процессе продажи имущества, а также при оформлении правовой документации на передачу жилья. Вот перечень проблем, с которыми могут столкнуться участники договора:

  • Основная проблема заключается в увеличении стоимости услуг. Раньше, до принятия закона, для заключения сделки достаточно было составить договор купли-продажи на квартиру или дом. Но с появлением поправок в законопроект лица, участвующие в сделке теперь должны выплачивать пошлину за услуги нотариуса. Сумма выплат составляет половину процента от общей стоимости продаваемой жилплощади, но с условием, что минимальная сумма будет взиматься в размере не ниже чем 300 рублей. Также существует и лимит, который составляет 20000 рублей. Кроме услуг, которые предоставляет нотариус также могут быть дополнительные выплаты.
  • Другая не менее важная проблема заключается в том, что данная процедура требует большого количества времени. Например, если раньше до принятия закона вся процедура могла занять несколько дней, то сейчас срок на выполнение подобной процедуры стал значительно больше. На сегодняшний день время ожидания может составлять до одного месяца. Уменьшить такой срок можно при условии, если остальные владельцы напишут отказ на получение предлагаемой долевой недвижимости. Но это бывает крайне редко.
  • Новый закон о долевой собственности: изменения законодательства по продаже доли недвижимости, ограниченияТакже существует риск, что сделка может сорваться. Это возможно при условии, если действующие в сделке лица не дадут свое согласие. Еще одна причина может быть связана с длительным ожиданием на осуществление текущего договора.
  • Загруженность нотариальных контор или же их отсутствие. С проблемой подобного характера чаще всего могут столкнуться люди, проживающие в малонаселенных пунктах.

Продавая долю квартиры, не стоит забывать и о мошенничестве. Помните, что перед заключением любой сделки, например, решили вы покупать или продавать недвижимость, рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Последствия принятия закона

Новые поправки к закону были приняты для того, чтобы уменьшить риски, связанные с мошенничеством. Но это повлекло за собой и негативные моменты. Одним из таких моментов повлекло увеличение суммы на осуществление каких-либо сделок, связанных с недвижимостью.

Кроме того, с увеличением финансовых затрат также увеличилось и время, которое необходимо для отчуждения жилплощади. К примеру, для осуществления данной процедуры мог потребоваться всего лишь один день, а теперь нужен как минимум месяц. Плюс ко всему, никто вам не даст гарантию на то, что сделка точно состоится.

Итак, как продать квартиру в долевой собственности?

Одним очень важным моментом является то, что если вы единственный правообладатель квартиры, то вы можете заключить сделку по купле-продаже без предварительного обращения за помощью к специалистам. Но для этого у вас должен быть документ, подтверждающий заключение договора купли-продажи.

Собственность несовершеннолетних

Если же сделка купли-продажи долевой недвижимости осуществляется лицами, не достигнувшими совершеннолетия, то наличие договора купли-продажи, заверенного у нотариуса является обязательным условием.

Заключение

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что нововведенный Федеральный закон внес некий порядок в заключения сделок купли-продажи долевой собственности.

Закон во многом может помочь пресечь незаконные планы мошенников, тем самым защитить обычных граждан от мошенников.

Нередко встречались случаи, когда новый обладатель жилплощади вскоре узнавал о том, что его собственность не может принадлежать ему по праву.

Это обуславливается тем, что мошенники смогли осуществить сделку по фальшивому договору для приобретения доли квартиры или дома.

Шанс найти злоумышленников после такого мошенничества очень низок.

На сегодняшний день за легальность и соблюдение сделки отвечают специалисты из нотариальной конторы, которые полностью обеспечивают контроль выполнения всех перечисленных условий всеми участниками процесса.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/pravila-prodazhi-dolevoj-sobstvennosti-s-iyunya-po-novomu-zakonu.html

Новые правила продажи доли в квартире

Новый закон о долевой собственности: изменения законодательства по продаже доли недвижимости, ограничения

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру. Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

Можно ли продать долю в квартире?

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками.

Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов.

Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Процедура продажи доли в квартире: новый закон

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Читайте также:  Установленные по закону сроки изготовления паспорта рф в 2020 году

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

Как продать по закону долю в квартире?

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

  • собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
  • в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
  • если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

Ознакомьтесь  ФЗ о геодезии и картографии: действующая редакция

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Список необходимых документов

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

Новый закон о долевой собственности: изменения законодательства по продаже доли недвижимости, ограничения

  • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
  • при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
  • свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

Скачать бланк договора купли продажи

Скачать образец договора купли продажи

Налогообложение

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку.

Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ.

Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

  • Рассмотрим на примере:
  • Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:
  • (1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форме ниже, в окошке онлайн-консультанта справа, внизу экрана или позвонив по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://210fz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire/

Правила продажи доли в квартире по новому закону

Новый закон о долевой собственности: изменения законодательства по продаже доли недвижимости, ограничения

Квартирный вопрос может стать настоящей проблемой для владельца жилья. Особенно, если речь идет о продаже доли в квартире. Ситуации, когда возникает такая необходимость, случаются очень часто. Причиной может стать развод семейной пары или унаследование доли, а также острая нужда в большом количестве денежных средств. Федеральный закон, регламентирующий легитимный процесс долевой продажи, зарегистрирован под номером 172 и имеет название «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (2.06.2016). В нем содержится описание поправок, затронувших ФЗ 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Документ содержит много нюансов. С основными из них мы ознакомимся в этой статье.

Допускается ли продажа доли в квартире?

Каждому собственнику нужно осознать, что его доля не оформляется в виде отдельно взятой части жилья, определяемой математическими метрами, а является долей в праве собственности на объект недвижимости. Собственник, пытающийся сбыть долю в жилище, должен быть готов к тому, что это достаточно непростая операция с юридической точки зрения.

Квартира обязана пройти процесс приватизации. Приватизированное имущество нередко принадлежит нескольким собственникам, состоящим или не состоящим в родственных отношениях. Актуальные изменения в законе о недвижимости исключают возможность совершения сделки о купле-продаже доли, если ее не оформляет нотариус.

Его заверение считается обязательным основанием для Росреестра, который регистрирует сделку.

Порядок продажи доли в квартире по новому закону

ФЗ о долевой собственности устанавливает, что все сделки по недвижимости проходят с участием лица, уполномоченного производить нотариальные действия. С его помощью осуществляется надзор над сделкой, гарантируется ее прозрачность и легитимность.

Нотариус отвечает за то, чтобы из процесса были исключены мошеннические схемы и ситуация, когда одна из сторон оказывается ущемленной в правах или интересах. Закон о долевой собственности на дом усиливает более строгий контроль в отношении подобных сделок с участием несовершеннолетних.

Одна из мер – обязательное предоставление нотариального заверения.

Основные этапы продажи квартирной доли:

Новый закон о долевой собственности: изменения законодательства по продаже доли недвижимости, ограничения

  • Письменное оповещение инициатором сделки остальных дольщиков с упоминанием ее заявленной стоимости и условий. Это дает другим совладельцам возможность обжаловать данное решение, если их права были каким-либо образом нарушены. Срок обращения в судебную инстанцию – до 3 месяцев;
  • Ответное решение от других дольщиков может поступить в течение месяца. Ускорять процедуру продажи раньше этого срока нельзя. Преференции отдаются собственнику, который предложил лучшую цену;
  • При отсутствии вышеупомянутого ответа спустя тридцать дней владельцу квартиры разрешено осуществлять сделку, включающую передачу доли третьим лицам;
  • Если отказ, оформленный в письменном виде, поступил раньше установленного срока, инициатор продажи может форсировать сделку.

Список документов

Такой ответственный процесс, как купля-продажа, требует сбора достаточно большого количества документов. Нотариус не возьмется за оформление сделки без предоставления следующего комплекта документации:

  • Зарегистрированный в письменной форме отказ каждого совместного дольщика от приобретения недвижимости;
  • Доказательный акт, подтверждающий факт уведомления совладельца, если вышеописанный отказ не был получен;
  • Законодательное заключение, оформляющее государственную регистрацию доли;
  • При отсутствии упомянутого выше заключения предоставляется выписка из Единого государственного реестра прав;
  • Техпаспорт из Бюро Технической Инвентаризации;
  • Выписанные сведения из государственного кадастра недвижимости;
  • Согласие со стороны супруга/супруги, которое заверяет нотариус;
  • Идентификационные документы;
  • При участии в сделке лица в возрасте до 18 лет требуется зафиксированное письменно согласие от органов опеки;
  • Непосредственный договор купли-продажи доли в квартире (образец, бланк предоставляется по запросу).

Регистрация соглашения о сделке требует внесения личных данных (фамилия, имя, отчество), других персональных сведений, включая адреса лиц, принимающих участие в данной процедуре. Состав и характеристики объекта соглашения также подлежат письменной фиксации.

Регистрируется количество долей, упоминается финансовая сторона вопроса, а именно цена доли. При отсутствии нарушений и любых других факторов, способных сорвать сделку, последняя признается правомерной. После этого происходит заверка документов, которые подлежат регистрации в Россреестре.

Длительность процедуры обычно составляет три рабочих дня.

Особенности налогообложения

Продажа квартирной доли влечет обложение налогом. Ставка равняется 13%. Поскольку нередко лица, совершающие сделку, пытаются нелегально занизить ее стоимость в целях редуцировать налоговые выплаты, государство приняло ряд мер по противодействию мошенничеству.

Актуальный кодекс гласит, что даже суммы, имеющие меньшее значение, чем кадастровая стоимость объекта продажи, облагаются налогом. Существуют легальные методы сэкономить на налогах. Снятие выплаты происходит в случае, если объект, подлежащий продаже, пребывает в собственности владельца не менее трехлетнего срока.

В противном случае продавец может прибегнуть к варианту для получения имущественного вычета.

Выбирать, каким способом будет реализована продажа квартиры, уполномочены все дольщики. Оформление одного на всех договора предполагает, что налог за продажу доли в квартире разделяется среди них пропорционально, в соответствии с объемом доли. Можно заключать и отдельные договоры, если предыдущий способ не устраивает.

В такой ситуации каждый дольщик имеет представленный вычет отдельно. Получить налоговую выгоду реально, однако для этого нужно доказать свою налоговую платежеспособность (например, иметь официальное трудоустройство), а также предъявить декларацию.

Выплата подоходного налога при реализации квартирной доли будет возмещена за счет налогового вычета.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://lawlinks.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire/

Что изменится с 31 июля при заключении сделок с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Теперь при заключении сделок с общедолевой собственностью совладельцы могут обойтись без нотариального заверения

Новый закон о долевой собственности: изменения законодательства по продаже доли недвижимости, ограничения

Александр Артеменков/ТАСC

С 31 июля в России вступают в силу поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые упрощают оформление сделок. Теперь купить или продать недвижимость с долевой собственностью можно без нотариального заверения. Главное обязательное условие — участие всех совладельцев.

Рассказываем, что изменится после вступления в силу новой упрощенной схемы.

Оформить ипотеку станет проще

Участие нотариусов является обязательным при заключении ипотечных договоров по покупке долей в квартире или доме. Однако теперь при оформлении таких сделок нотариальная помощь не потребуется. Сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество по-прежнему подлежат нотариальному удостоверению.

Заключать сделки станет быстрее

Нотариальное заверение сделок по отчуждению долей недвижимости стало обязательным в 2016 году, когда были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Теперь собственники смогут экономить время на поиск нотариуса и заключение документа.

По данным столичного управления Росреестра, в Москве по состоянию на 30 июня 2019 года в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано 2,7 млн прав физических лиц на долевую собственность.

Читайте также:  Статья 1102 гк рф: неосновательное обогащение

Заключать сделки станет дешевле

Отмена обязательного нотариального заверения позволит значительно сэкономить на заключении сделок с недвижимостью. Стоимость нотариальных услуг формируется из госпошлины за нотариальное удостоверение (она устанавливается ст. 333.24 Налогового кодекса РФ и ст. 22.

1 Основ законодательства о нотариате), платы за услуги правового и технического характера (УПТХ) и размера платы за УПТХ, который устанавливает местная нотариальная палата. При этом возможность нотариально оформить сделку по желанию долевых собственников остается.

В случае если хотя бы один из совладельцев недвижимости откажется принимать участие в сделке, остальным придется обратиться к нотариусу за надлежащим оформлением договора.

В каких случаях требуется помощь нотариуса

Сегодня обязательному нотариальному удостоверению подлежат любые сделки с недвижимым имуществом в случаях, если происходит отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Участие нотариуса обязательно при совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным гражданину (ст. 54 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Кроме того, нотариальное удостоверение требуется при заключении договора ренты, соглашении о разделе общего имущества, нажитого супругами в браке (п. 2 ст. 38 СК РФ), а также брачных договоров (п. 2 ст. 41 СК РФ).

С 1 января 2017 года в России действует Единый государственный реестр недвижимости.

Он представляет собой виртуальную базу, где содержатся «достоверные систематизированные сведения об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения и правообладателях».

На сегодняшний день единственным доказательством существования прав собственности становится электронная запись в ЕГРН, подделать которую, в отличие от бумажного свидетельства о государственной регистрации прав, невозможно.

 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5d3ff7089a7947f7c149379a

Законопроект о распоряжении не выделенной в натуре долей в праве на квартиру

Проект

В связи с тем, что для нотариусов, удостоверяющих сделку по продаже недвижимости и регистраторов Росреестра, регистрирующих и подтверждающих от имени государства право собственности на недвижимость, является затруднительным определение материальности и нематериальности, делимости и неделимости объекта недвижимости, определение предмета договора, индивидуализирующего характеристики недвижимости, считаем необходимым уточнить статьи 133, 246, 554 ГК РФ.

Отсутствие прямого указания на то, что не выделенную в натуре долю нельзя продать третьему лицу породило не только криминализацию в обществе, коррупцию и рейдерство,  но и многочисленную противоречивую судебную практику, которая была исследована и проанализирована общественными экспертами.  Анализ проблемы показал, что есть необходимость уточнить законы, сделать их прямыми и доступными для понимания людей, получивших диплом о юридическом образовании.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ  ЗАКОН

О внесении изменений в часть первую, часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон Федеральный закон от 21.07.

1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

по вопросу возникновения прав на не выделенную в натуре долю в общей долевой собственности в виде неделимого объекта имущества, о владении, распоряжении и пользовании долей в праве

  • Статья 1.
  • Внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации  следующие изменения:
  • — Содержание пункта 4 статьи 133 дополнить следующим уточнением текста:
  • «Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь при разделе наследства регулируются правилами части  третьей главы 16, статьи 1168 настоящего Кодекса».
  • Статью 133 дополнить пунктом 5 следующего содержания:
  • «Отношения по поводу долей в праве на неделимую вещь  при распоряжении, владении, пользовании и разделе  регулируются правилами части первой главы  16 статьи 247, статьи 252 настоящего Кодекса»
  • Статью 246 дополнить пунктом 3 следующего содержания:
  • «Участник долевой собственности  в имуществе,  которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона, реализует свои права распоряжения долей  с соблюдением правил, предусмотренными статьями 247 и 252 настоящего Кодекса».
  •  Статья 2.
  • Внести в часть вторую  Гражданского кодекса Российской Федерации следующие изменения:
  • 1). Содержание статьи 554 дополнить следующим уточнением текста:
  • В договоре продажи недвижимости должны быть указаны индивидуальные характеристики объекта,  позволяющие  определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение и границы недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, кадастровый номер объекта, площадь объекта.
  • При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным и не порождает для сторон прав и обязанностей.
  • 2).Содержание статьи 574 дополнить пунктом 4 следующего содержания:
  • «Содержание и условия договора дарения недвижимости регулируются правилами части второй главы 30 статей 554, 556 настоящего кодекса».

Внести в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в новый  закон «О регистрации прав на недвижимость» следующие изменения.

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1). В содержание пункта 4  внести в текст следующие уточнения:

При продаже выделенной в натуре  доли в праве общей собственности на делимый объект недвижимости лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. Государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится не ранее трёх месяцев,  с даты получения сособственниками нотариально заверенного извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Статью 42 дополнить пунктом 5 следующего содержания:

«В случае неделимости объекта   недвижимости государственная регистрация перехода прав на долю в общей долевой собственности ограничена составом сособственников. Сособственник неделимого объекта недвижимости реализует свои права распоряжения долей в праве на неделимый объект недвижимости по нормам и правилам статей 247, 252 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации».

  1. При переходе права собственности на не выделенную в натуре долю в праве общей долевой собственности  на неделимый объект недвижимости к заявлению о государственной регистрации прав прилагается нотариально заверенный договор о выплате компенсации за долю в праве выделяющемуся сособственнику остальными сособственниками, либо нотариально заверенное соглашение о согласии всеми сособственниками о переходе прав к лицу, не являющемуся сособственником, или решение суда.
  2. Внести дополнение к статье 42.
  3. Статья 42.1

«В случае неделимости жилого объекта недвижимости  в виде квартиры либо дома посемейного заселения  государственная регистрация перехода прав на долю в общей долевой собственности ограничена составом сособственников – членов одной семьи. Сособственник неделимого объекта недвижимости реализует свои права распоряжения долей в праве на неделимый объект недвижимости по нормам и правилам статей 247, 252 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации».

  • При переходе права собственности на не выделенную в натуре долю в праве общей долевой собственности  на неделимый объект недвижимости в виде квартиры или дома посемейного заселения, к заявлению о государственной регистрации прав прилагается нотариально заверенный договор о выплате компенсации за долю в праве выделяющемуся сособственнику остальными сособственниками, либо нотариально заверенное соглашение о согласии всеми сособственниками о переходе прав к лицу, не являющемуся сособственником, но находящемуся в с ними в родственной связи, или решение суда.
  •  ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА
  • К проекту Федерального закона
  • О внесении изменений в часть первую, часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость».
    по вопросу возникновения прав на не выделенную в натуре долю в общей долевой собственности в виде неделимого объекта имущества, о владении, распоряжении и пользовании долями  в праве на неё
  • На основе анализа обращений, поступающих от  граждан, общественных групп и правозащитных движений к депутатам Государственной Думы, следует, что  в России процветает такое общественно опасное явление как рейдерство в сфере недвижимости, в том числе жилой недвижимости.
  • Общественными экспертами это явление характеризуется как форма социального терроризма, которое порождает протестные настроения, недоверие к институтам государственной власти, к судебной системе и к президенту РФ, как к гаранту Конституции, неспособного наладить согласованное взаимодействие трёх ветвей власти .

Рейдерство в сфере жилья, квартирное рейдерство давно получило значительный общественный резонанс.

Явление рассматривается обществом как отрицательное, нарушающее не только права граждан и детей, но и традиции и обычаи посемейного проживания, разрушающие нравственные основы семьи, угрожающее жизни и здоровью людей, в том числе социально незащищённых групп – детей, сирот, стариков и инвалидов.

  1. Как следует из заявлений граждан, самый распространённый способ завладения квартирой находящейся в общей долевой собственности семьи (иногда  комнатой в коммунальной квартире или домовладением)  – захват квартиры через покупку/дарение не выделенной в натуре доли третьим лицом, квартирным рейдером.
  2. Затем вселение рейдером в квартиру  без решения суда путём вскрытия дверей, кражи и порчи вещей и документов, физического насилия по отношению к другим совладельцам, создание невыносимой жизни совладельцам с целью принуждения к кабальной сделке, в результате которой семья лишается квартиры.
  3. Большинство граждан Российской Федерации  являются совладельцами общей долевой собственности в виде квартиры либо дома.
  4. Семьи приватизировали квартиры, которые в советский период получали по ордеру на семью, либо покупали квартиры уже в Российской Федерации для семьи по единому договору купли-продажи с распределением долей между членами семьи.

В связи с этим, проблема затрагивает 70% граждан РФ – столько отдельных квартир посемейного заселения (отдельных) было у людей к 1991 году, большинство которых на данный момент приватизировано. И более 70% имеют в общей долевой собственности квартиры посемейного заселения, предназначенные для проживания семьи, которые куплены уже в Российской Федерации, часто в ипотеку.

Общественная экспертиза, в том числе и Общественной палаты РФ, в 2006 году, выявила, что участниками рейдерских захватов жилища являются сотрудники Росреестра, нотариата, судов, полиции, др..

Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрена передача не выделенной в натуре доли в праве на общее долевое имущество в виде неделимого объекта имущества, в том числе и недвижимости, путём купли-продажи либо дарения третьим лицам.

Взаимосвязанной конструкцией статей 133, 209, 244, 247, 252 ГК РФ  предусмотрены нормы и правила передачи права на  не выделенную  в натуре долю в квартире, исключительно путём выплаты компенсации выделяющемуся совладельцу другими участниками общей собственности. Возможна и принудительная компенсации, при признании судом доли незначительной и если совладелец не имеет существенного интереса в её использовании.

Не выделенную в натуре долю в праве на недвижимость невозможно реализовать на основании договора купли-продажи, так как согласно статье 432 ГК РФ существенным условием договора является определение предмета договора.

Читайте также:  Пример расписки в получении денежных средств: как составить, образец

Нормы и правила определения предмета договора при продаже недвижимости закреплены в статье 554, 556 ГК РФ, которые предполагают наличие индивидуально-определённых характеристик недвижимости в виде её границ, и соответствия понятию материального объекта и недвижимости.

Законодатель никогда не допускал возможности оборота на рынке недвижимости нематериальных объектов в виде не выделенных в натуре долей. Однако, в обороте на рынке недвижимости уже двадцать лет находится нематериальный объект – доля в праве.

  • На протяжении 20 лет Росреестр превращает квартиры посемейного заселения в бараки, где проживают люди и семьи не связанные родством.
  • Сложилось порочное, не соответствующее закону, правоприменение со стороны государственных структур, в первую очередь Росреестра и нотариата, которое послужило причиной формирования криминальных структур, занимающихся рейдерством в сфере недвижимости, нарастанию недовольства сложившейся правоприменительной практикой обществом, требованиями провести парламентское расследование действий такой правительственной структуры как Росреестр.
  • Росреестр и нотариат, которые обязаны проверить содержание договора на соответствие его закону, на юридическую чистоту, не руководствуются  положениями статей о договоре купли-продажи 549-558 ГК РФ, исключающими продажу нематериального объекта.

Данные структуры, взяли на себя правозащитную функцию и применяют    исключительно общие нормы и правила распоряжения  долей в праве в общей долевой, собственности, закреплённых в части 2 статьи 246 ГК РФ. Нормы данных статей  относятся исключительно к делимым вещам.

  1. Нормы и правила по распоряжению долей, выдел которой в натуре невозможен, в неделимой вещи, закрепленных в статьях 247, 252 ГК РФ, игнорируются сотрудниками Росреестра и нотариата.
  2. В связи с тем, что для регистраторов Росреестра, регистрирующих и подтверждающих от имени государства право собственности на недвижимость, является затруднительным определение материальности и нематериальности, делимости и неделимости объекта недвижимости, определение предмета договора, индивидуализирующего характеристики недвижимости, считаем необходимым уточнить статьи 133, 246, 554 ГК РФ.
  3. Отсутствие прямого указания на то, что не выделенную в натуре долю нельзя продать третьему лицу породило не только криминализацию в обществе, коррупцию и рейдерство,  но и многочисленную противоречивую судебную практику, которая была исследована и проанализирована общественными экспертами.
  4. Наличие противоречивой судебной практики в отношении распоряжения не выделенными в натуре долями в праве на квартиру нарушает конституционные права граждан и носит глубокий и долговременный характер, правовая система до сих пор не  в состоянии справиться с гармонизацией противоречивой судебной практики, следовательно нуждается в корректировке и уточнении законодательной базы.

Источник: http://moyidom.ru/zakonoproekt-o-rasporyazhenii-ne-vyidelennoy-v-nature-doley-v-prave-na-kvartiru.html

Новые правила продажи долей в праве собственности на жилые помещения

29 декабря 2015 года был принят Федеральный закон Российской Федерации №391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым были внесены существенные изменения в ряд нормативных актов, включая Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Семейный кодекс Российской Федерации.

Рассмотрим возможные плюсы и минусы нововведений с точки зрения реализации собственниками долей жилого помещения своего права продажи доли посторонним лицам.

До принятия Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ продажа долей в праве собственности на жилое помещение осуществлялась по правилам, установленным статьями 165.1 и 250 Гражданского кодекса РФ.

Для совершения сделки по продаже доли жилого помещения достаточно было просто направить по почте остальным сособственникам этого жилого помещения уведомление о предстоящей продаже доли, в котором указать размер продаваемой доли, цену и условия ее оплаты.

Единого порядка вручения такого уведомления не существовало. В результате происходили весьма неприятные события, как для продавца доли, так и для остальных сособственников жилого помещения.

Например, продавец доли мог направить уведомление о предстоящей продаже доли остальным собственникам жилья заказным письмом.

Но если, сособственники проживали (были зарегистрированы) по тому же адресу, что и продавец доли, то продавец мог просто взять из почтового ящика почтовое извещение о заказном письме, и не сообщить адресату о том, что такое почтовое извещение пришло по почте.

В результате адресат не получал на руки уведомление о предстоящей продаже доли, не знал о существовании такого уведомления, и, соответственно, не имел никакой возможности письменно согласиться или отказаться от покупки доли на предложенных ему условиях.

По прошествии месяца с момента получения уведомления почтовым отделением адресатов-сособственников, продавец получал на почте извещение о том, что заказное письмо вручено адресату не было, брал текст поданного по почте уведомления о предстоящей продаже доли, после чего продавал свою долю квартиры тем людям, с которыми изначально и договорился о её продаже по оговоренной цене. В результате в квартире могли появиться, так называемые квартирные рейдеры, которые приобретали незначительную долю (например, 1/10 долю квартиры) и вынуждали остальных сособственников квартиры продать им свои доли по сильно заниженной цене.

Требование об обязательном нотариальном заверении подобного рода сделок законодательно предусмотрено не было. Поэтому нотариусы при отчуждении долей жилого помещения либо вообще никак не участвовали, либо привлекались к участию в подобных сделках нотариусы, которые могли работать вообще в другом регионе Российской Федерации, и за определенное денежное вознаграждение удостоверить что угодно.

Результат такого законодательного пробела мог иметь негативные последствия, как для сособственников квартиры, доля в праве собственности на которую выставлялась на продажу, так и для самого продавца доли.

Дело в том, что сотрудники Управления Росреестра, в обязанности которых входит регистрация перехода права собственности на объект недвижимости (в рассматриваемом случае – долю в праве собственности на жилье), имеют право приостановить регистрационные действия в связи с сомнением в подлинности представленных документов. А, как видно из приведенного примера, оснований для подобного рода сомнений у сотрудников Управления Росреестра было более, чем достаточно.

Теперь вышеуказанные законодательные пробелы устранены, и появилась возможность обезопасить себя от недобросовестного поведения лиц, желающих продать принадлежащую им долю в праве собственности на жилое помещение.

Отныне продажа доли в праве собственности на жилье осуществляется в следующем порядке:

  1. Лицо, желающее продать свою долю в праве собственности на жилое помещение постороннему лицу, должно обратиться к нотариусу именно того нотариального округа, в котором находится продаваемый объект недвижимости (доля в праве собственности на жилье);
  2. Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже незначительных долей, размер которых не позволяет их выделить в виде отдельной комнаты, а также сделки по продаже долей, совершаемыми от имени несовершеннолетних и недееспособных граждан;
  3. Реализуемая доля должна быть свободна от прав третьих лиц. Иными словами, на долю не должно быть зарегистрировано никаких обременений, например, не должно быть зарегистрированных прав аренды или залога недвижимого имущества;
  4. Нотариус направляет остальным сособственникам жилого помещения письменное извещение о намерении продавца продать свою долю жилого помещения, с указанием размера доли, её цены и иных условий сделки;
  5. Сделка по продаже доли подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации не ранее, чем через месяц после извещения остальных сособственников жилого помещения о предстоящей продаже доли. Если продавец доли представит нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных собственников от покупки доли на предлагаемых условиях, то нотариальное заверение и государственная регистрация сделки по продаже этой доли могут быть осуществлены до истечения вышеуказанного месячного срока;
  6. При оформлении документов по продаже доли в праве собственности на жилое помещение нотариус истребует у продавца доли нотариально заверенное согласие супруга.

У нового порядка оформления сделок по продаже долей в праве собственности на жилые помещения есть, как свои плюсы, так и свои минусы.

К плюсам нового порядка продажи долей можно отнести:

  1. Обязательное участие нотариуса в оформлении сделки по отчуждению незначительных долей и долей, принадлежащих несовершеннолетним и недееспособным гражданам, что подразумевает, как минимум, персонификацию ответственности в указанных случаях при совершении заведомо незаконных сделок по отчуждению долей в праве собственности на жилые помещения посторонним лицам;
  2. Теперь извещения будут осуществляться двумя способами – либо продавец доли будет получать от сособственника жилого помещения личный письменный отказ от покупки доли, либо уведомление о предстоящей продаже доли будет рассылать сособственникам по почте нотариус;
  3. Сделки будет заверяться не любыми нотариусами, а лишь теми, в чьем нотариальном округе находится жилое помещение продавца доли;
  4. Продаваемая доля будет свободна от прав третьих лиц и притязаний супруга продавца доли, что обезопасит потенциальных покупателей от судебных тяжб относительно нарушений прав лиц, не являющихся стороной сделки.

К минусам новой системы оформления купли-продажи долей в жилых помещениях можно отнести:

  1. Относительную малочисленность нотариальных контор в некоторых регионах Российской Федерации, что несколько усложнит продавцу доли сам процесс оформления сделки;
  2. Неизбежное повышение цен за нотариальные услуги при оформлении сделок, которые будут скрываться под терминами «за техническую работу» и иными подобными словосочетаниями;
  3. Неизбежное увеличение числа фиктивных сделок дарения и иных сделок направленных на отчуждение долей квартиры, чтобы избежать необходимости нотариального удостоверения сделки и реализации преимущественного права покупки долей остальными сособственниками жилого помещения.
  • Исходя из вышеизложенного, следует, что после принятия Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ были устранены далеко не все законодательные пробелы, связанные со сделками по продаже долей в праве собственности на жилые помещения, и требуется дальнейшее совершенствование законодательства в этом направлении.
  • Осталось запастись терпением, и ждать, когда по порядку применения норм, предусмотренных Федеральным законом Российской Федерации от 29 декабря 2015 года №391-ФЗ, сложится однозначная судебная практика, что придаст новый импульс изменениям в законодательстве, направленным на ликвидацию оставшихся законодательных пробелов в области продажи долей в праве собственности на жилые помещения.
  • Читайте еще по данной теме:

Специалист Юридической фирмы КМ Консалтинг Егоров Константин Михайлович
Егоров К.М.

Источник: КМ Консалтинг

Источник: https://www.kmcon.ru/articles/articlesourjurist/ourjurist1_6647.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector